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¿Cuales son los métodos para valorar tu vivienda?

¿Estás pensando en vender tu vivienda y no conoces su valor? ¿Te agobia el papeleo y la burocracia que conllevan estas gestiones?
Veamos paso por paso el proceso de valoración de tu inmueble, para que nada se te escape de las manos.

¿Qué método debo utilizar?

Existen cuatro métodos diferentes para calcular el valor de tu vivienda.

Por un lado, el método de VALORACIÓN POR COMPARACIÓN. A pesar de ser la menos recomendada, actualmente es la más utilizada. Irónico, ¿verdad?

Este sistema se basa en la comparación del inmueble con otros existentes en el mercado. Eso sí, las viviendas en las que se basa la comparativa han de reunir determinados requisitos, como localización cercana y, por supuesto, características similares. Pero, hay que tener en cuenta que los inmuebles son únicos, y no podemos comparar un piso con ascensor con otro que no lo tenga, o un piso reformado con otro para reformar… por ello, es importante que utilicemos coeficientes de homogenización, de tal forma que basándonos en que el inmueble a valorar es 1, le aplicaremos coeficientes por encima (1.2) o por debajo (0.80), en función de si el inmueble es mejor o peor al que valoramos.

En la Agencia Domingo, tenemos un programa creado exclusivamente para la inmobiliaria que realiza este tipo de valoraciones, obteniendo el valor real de venta.
La aplicación del método de comparación es prioritaria sobre el resto, siempre que sea posible, por aportar el valor más justo y razonable.

El segundo método se basa en LA CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. Este sistema se utiliza para el caso de aquellos inmuebles que están alquilados y producen unas rentas. Consiste en saber el valor del inmueble mediante la actualización de las rentas generadas netas bajo formulas económicas. Tendremos que saber en primer lugar los flujos de caja, en segundo lugar establecer un tipo de interés a aplicar, y por último establecer un valor de reversión del bien, todo ello conforme a la La Orden ECO/805/2003.

El tercer método es el RESIDUAL, se utiliza para valorar suelos, sin construcción, cuando no es posible tener comparables y faltan testigos. Es utilizado principalmente por promotores, cuando van a comprar un solar y necesitan saber qué valor tendrá el suelo, suponiendo que van a construir en él, por lo que el valor será el resultante de restar al valor de venta esperado de la promoción inmobiliaria, los gastos de promoción, los costes de construcción, y el beneficio del promotor.

El cuarto método es el de COSTE DE REPOSICIÓN, lo utilizamos también cuando no tenemos inmuebles a comparar, o bien es difícil establecer variables de testigos similares, por ejemplo en la Agencia Domingo lo utilizamos en viviendas unifamiliares, así valoramos lo que nos costaría construir un inmueble con los precios actuales de mano de obra y materiales, sumamos costes de licencias, y beneficios de promotor, deduciendo sobre ese valor, la depreciación sufrida por el paso del tiempo. Y luego le sumamos el valor de la finca o suelo sobre la que está construida. Su utilización se refiere a edificaciones y no a suelos.

 

 

¿Qué documentación debo presentar?

Le toca el turno al papeleo. Es importante centrarnos en la organización para que la gestión se desarrolle en el tiempo adecuado y no incurrir en retrasos.

La documentación necesaria para realizar la tasación de tu inmueble es:
● La certificación registral, nota simple actualizada o escritura.
● La documentación Catastral.
● En caso de ser VPO, fotocopia de la cédula de calificación definitiva.
● En caso de estar alquilada, fotocopia del contrato de arrendamiento, los últimos recibos de alquiler y el estado de pagos y de gastos.

Hay que tener en cuenta que no todas las propiedades e inmuebles requieren presentar la misma documentación, por lo que la búsqueda de información en función de la tasación, es primordial cuando no se trata de una vivienda.

 

No nos olvidemos de las tasas

Ten en cuenta que al valor que se obtenga del inmueble siempre hay que añadir los gastos notariales y registrales, el IVA y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Estas cantidades son independientes del método utilizado para calcular el valor de tu inmueble.

Si has decidido lanzarte al mundo de las tasaciones y valoraciones inmobiliarias no olvides que tu casa se merece lo que vale, ni más ni menos, y si necesitas la ayuda de profesionales que te echen una mano, contáctanos, en Agencia Domingo lo gestionamos por ti.